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Nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos

Les syndicats de copropriétés doivent désormais tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives de leurs immeubles. Gros problèmes en vue.

Les nouvelles règles vont entraîner tout un lot de surprises pour les syndicats et gestionnaires d’immeubles de condos. Elles prévoient notamment que le syndicat doit tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives.

Vous avez bien lu : dès qu’un copropriétaire rénove ou améliore son espace privé ( ou son unité ), le syndicat doit en connaître les détails, soit la nature et la valeur des travaux.

La vaste majorité des syndicats ( plus de 80 %, selon certaines sources ) ne disposent pas d’un tel registre. Pourtant, la plupart des déclarations d’immeubles en copropriété prévoient déjà qu’un copropriétaire qui rénove son unité doit en avertir son syndicat.

Règlement

Le nouveau règlement ne doit pas juste intéresser les experts : tous les propriétaires de copropriétés devraient le connaître, car il influera sur la valeur de votre unité à la revente ainsi que sur la couverture d’assurance de l’immeuble et de l’unité ( donc, son coût ).

Car la nouvelle règle précise qu’à défaut d’un tel registre, c’est la valeur de l’unité au moment de la livraison de l’immeuble qui est reconnue. Si vous avez remplacé les armoires de mélamine pour du thermoplastique, le comptoir de stratifié pour du granite, ou changé les planchers pour du bois exotique, la valeur de ces travaux ne sera pas reconnue en cas de sinistre ou, peut-être, de revente. Même si vos améliorations ont coûté 100 000 $.

En cas de sinistre

Admettons qu’un dégât d’eau survient dans votre immeuble et qu’il faille rénover votre condo, en tout ou en partie. Quelle est sa valeur avant sinistre ? Sans registre, l’assureur ne tiendra compte que de celle des finis originaux… à la construction de l’immeuble.

Le syndicat de copropriété a donc désormais l’obligation de définir exactement la valeur d’un appartement standard d’origine, ainsi que les améliorations apportées au fil des ans. Ça peut se compliquer si les copropriétaires ou leur syndicat n’ont conservé aucun document ou facture. Ou si un promoteur a converti en condos un ancien bâtiment industriel, mais les a livrés sans les finis. Si ces condos sont revendus, l’acheteur n’a aucune idée de la valeur originale et de celle des améliorations apportées à son unité. En cas de sinistre, l’opinion des experts en sinistre du syndicat et celui des copropriétaires pourraient diverger grandement. Qui aura raison ?

Le problème peut être particulièrement grave dans les immeubles de deux à huit copropriétés, où les gestionnaires sont souvent bénévoles et les documents souvent mal conservés.

Conseils

  • Conservez et transmettez systématiquement à votre syndicat toutes les factures de rénovation de votre unité.
  • Syndicats et acheteurs devraient toujours obtenir les documents promotionnels du promoteur, qui décrivent clairement les finis et les plans de chaque unité.
  • Les acheteurs doivent demander au syndicat s’il existe un registre des améliorations aux parties privatives.
  • Un expert, Me Yves Joli-Cœur, donne un cours sur le sujet (info : condolegal.com)
D’après : Un nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 22 août 2018

Resserrer l’encadrement des copropriétés; une nécessité.

 

Les copropriétés résidentielles souffrent d’un déficit d’entretien chronique en raison de règles trop laxistes. Une large coalition demande au gouvernement de remédier à la situation en resserrant les règles entourant l’entretien des copropriétés de 10 unités et plus et la dotation du fonds de prévoyance.

Alors que le gouvernement propose des changements pour encadrer l’assurance des copropriétés, le groupe de travail sur la copropriété demande publiquement à Québec d’élargir les modifications aux règles régissant le marché du condo au-delà de la question de l’assurance.

Le groupe de travail est désormais formé de six organismes couvrant un large spectre de l’activité immobilière : des courtiers immobiliers, des constructeurs d’habitation, des assureurs, des propriétaires d’immeubles locatifs et des gestionnaires de copropriétés.

Forte de ce consensus du milieu, la coalition exhorte le gouvernement à rendre obligatoire la divulgation d’un certificat d’état des parties communes de l’immeuble, d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance. Pour les ensembles de 10 unités et plus, le regroupement demande une plus grande transparence de l’information transmise aux acheteurs et aux copropriétaires.

Le certificat d’état d’immeuble identifie les parties communes assujetties au fonds de prévoyance. Il rapporte l’estimation produite par les professionnels de la durée de vie utile des composantes de l’immeuble. Il détermine ainsi la période probable de leur remplacement et des réparations majeures. Le certificat donne aussi une estimation des coûts pour le remplacement des composantes ou leur réparation.

Ainsi, une étude de fond est faite par une firme compétente qui estime la valeur à neuf de l’immeuble et détermine la dotation du fonds de prévoyance pour que celui-ci puisse couvrir les dépenses d’entretien et de réparations dans les années à venir.

La coalition demande une mise en place progressive des mesures, par exemple sur cinq ans, pour éviter toute distorsion dans le marché entre les unités neuves et les unités plus vieilles.

Actuellement, la loi prévoit l’établissement d’un fonds de prévoyance, qui doit être financé par des contributions équivalant à au moins 5 % des frais de condo.

Une situation inquiétante

41 % des répondants à un sondage en 2015 disaient que le solde du fonds de prévoyance était insuffisant pour effectuer des réparations nécessaires à leur bâtiment.

Pour 67 % des répondants à ce même sondage, le solde de leur fonds de prévoyance était inférieur à 1 % de la valeur à neuf de leur bâtiment.

Source : Groupe de travail sur la copropriété

 

Bonnes pratiques

La Coalition demande au gouvernement de financer la préparation et la diffusion d’un guide de bonnes pratiques destinées aux administrateurs des syndicats de copropriétés de la province.

 

10 unités et plus

Pour les ensembles de 10 unités et plus, la coalition demande au gouvernement de contraindre les syndicats de copropriété à réaliser et à tenir à jour un certificat d’état des parties communes, un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance. Actuellement, la loi ne prévoit rien de tout ça.

 

Moins de 10 unités

La coalition veut améliorer la prévoyance pour toutes les copropriétés, peu importe leur taille. Toutefois, elle est consciente du coût que pourraient représenter les mesures proposées aux copropriétaires d’ensembles de petite taille, mais sans imposer les mêmes exigences que pour les ensembles de 10 unités et plus.

 

D’après : Québec pressé de resserrer l’encadrement des copropriétés de André Dubuc, La Presse, le 3 octobre, 2017