Dois-je réduire le prix de ma maison si elle tarde à se vendre ?

Les vendeurs qui fixent un prix trop élevé se retrouvent souvent plongés dans le cercle vicieux suivant : le prix est contraire aux attentes des acheteurs qui font des offres d’achat sur les maisons voisines et la maison trop chère traîne sur le marché. Les semaines et les mois passent et les nouveaux acheteurs soupçonnent … Lire la suiteDois-je réduire le prix de ma maison si elle tarde à se vendre ?

Taux à la hausse… Faudra s’y faire.

En soi, la récente hausse des taux d’intérêt n’a rien de sensationnel mais comme il s’agit dela cinquième hausse depuis le début du cycle de resserrement monétaire, la pression monte chez les consommateurs nerveux.

Sondage après sondage,on sent que le poids des dettes commence à stresser sérieusement. Le tiers d’entre eux craignent que la hausse des taux les pousse vers la faillite, une augmentation significative de six points de pourcentage par rapport à juin 2018.

Les jeunes sont particulièrement sur les nerfs, les membres de la génération Y n’ayant jamais vécu une période où le crédit n’était pas abordable et facilement accessible. Certains d’entre eux ont contracté beaucoup de dettes en achetant une maison ou un véhicule, et ils sont habitués à recourir au crédit pourcouvrir les imprévus.

Malheureusement, il faudra s’y faire. Les taux d’intérêt anémiques ne sont pas éternels. La crise du crédit est terminée depuis longtemps. Il est temps de revenir à des taux plus normaux. Déjà, le taux directeur a remonté de 125 points centésimaux (1,25 %) depuis son creux de 0,5 %.

Et c’est pas fini. Le taux directeur pourrait grimper de 125 de plus, pour atteindre 3 % plutôt tôt que tard, si l’on se fie au ton de la Banque du Canada qui a éliminé le terme « graduel » de son vocabulaire.

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Les propriétaires qui ont des prêts fermés ou des hypothèques à taux fixe ressentiront l’impact seulement au renouvellement.

Un conseil : commencez tout de suite à adapter votre budget si vous ne voulez pas vous heurter à un mur. Même le gouverneur de la Banque du Canada a suggéré aux ménages « d’avoir un plan », lui qui est généralement si mesuré dans ses commentaires.

Mais l’augmentation des taux aura un impact immédiat sur les gens qui ont des marges de crédit et des hypothèques à taux variable. Ce taux fluctue en fonction du taux préférentiel que les banques ont relevé de 3,70 % à 3,95 % immédiatement après l’annonce de la Banque du Canada fin octobre.

Pour donner une idée, chaque hausse de 25 points augmente d’environ 12 $ les mensualités sur une hypothèque de 100 000 $ amortie sur 25 ans. Mine de rien, la hausse de 1,25 % qu’on a eue depuis 2017 va donc coûter 2200 $ de plus d’intérêts chaque année pour un ménage qui a un prêt de 300 000 $.

Et ce chiffre pourrait doubler si l’on considère qu’on est encore seulement à mi-chemin du resserrement. Ouch !

Pourtant, les consommateurs ne peuvent pas dire qu’ils n’ont pas été prévenus.

Depuis deux ans, Ottawa force les propriétaires à se qualifier pour leur hypothèque en considérant un taux d’intérêt environ 2 % au-dessus de celui que le prêteur leur consentira.

Certains se sont lamentés que ces règles allaient dégonfler de 15 à 20 % la capacité d’achat maximale des gens qui magasinent une maison. C’est vrai. Mais cela n’a pas freiné le marché immobilier québécois, qui se porte mieux que jamais.

En fait, ces règles de prudence se sont révélées justifiées. Elles auront empêché les acheteurs d’abuser du crédit accessible pour ensuite se faire pincer par la hausse des taux.

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Les propriétaires qui ont une hypothèque à taux variable seront peut-être tentés de geler leur taux pour ne pas subir les prochaines hausses. Mais attention! Certaines banques convertiront le prêt au taux affiché qui est plus élevé de 2 % qu’un taux négocié. Il serait donc préférable de payer la pénalité de trois mois et de repartir à zéro avec une hypothèque fermée de cinq ans.

D’autres prêteurs traitent les hypothèques à taux variable différemment et laissent généralement le paiement au même niveau, malgré les hausses de taux.

À première vue, cela peut sembler avantageux pour le client. Mais en réalité, les intérêts additionnels qui s’accumulent devront être ajoutés au solde lorsque le prêt arrivera à terme. Au bout du compte, le client mettra plus de temps à rembourser son hypothèque… et paiera davantage d’intérêts.

Petite suggestion pour les ménages qui ont une hypothèque à taux fixe qui arrive bientôt à échéance : ça vaut peut-être la peine de payer la pénalité pour renouveler tout de suite, de manière à éviter les prochaines hausses de taux, peut-être dès le mois de décembre prochain.

Les ménages qui seront coincés par la hausse des taux seront peut-être tentés de renouveler leur prêt en allongeant leur période d’amortissement ce qui est loin d’être souhaitable.

Enfin, les ménages qui planifient l’achat d’une maison devraient aller tout de suite à la banque pour geler un taux. Il est possible de le faire de 90 à 120 jours avant de passer chez le notaire. Et ça n’engage à rien.

D’après : Et c’est pas fini,  de Stéphanie Grammond, La Presse+, 25 octobre 2018

Le marché de l’immobilier plus solide que prévu

Le bilan publié par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) montre que le marché immobilier du Québec a connu une croissance des ventes pour le 12e trimestre consécutif et une performance exceptionnelle des marchés immobiliers des petits centres urbains. Par ailleurs, le bilan montre aussi que les copropriétés séduisent de plus en plus les Québécois.

Un autre record

En 2017, 82 639 propriétés immobilières ont été vendues au Québec, environ 2000 de plus que le sommet atteint en 2007. Le marché a été plus solide que les acteurs ne le prévoyaient. Les premiers resserrements hypothécaires introduits par le gouvernement Trudeau avaient soulevé des craintes dans le secteur. Toutefois, l’impact des resserrements a été moindre qu’anticipé.

Des petits centres urbains très performants

Les marchés immobiliers de plusieurs petits centres urbains ont connu une performance exceptionnelle au quatrième trimestre de 2017. C’est le cas pour Mont-Tremblant, où les ventes ont augmenté de 23 %. À Rouyn-Noranda et à Sorel-Tracy, les ventes ont connu une croissance de 20 et 19 %, respectivement. Selon Paul Cardinal, directeur d’analyse à la FCIQ, les changements démographiques peuvent expliquer l’intérêt de nombreux acheteurs pour ces villes.

« Il y a deux tendances qui sont en cause, indique M. Cardinal. D’une part, les baby-boomers peuvent se permettre d’acheter des résidences secondaires, car ils sont pour la plupart avancés dans le paiement de leurs hypothèques. D’autre part, les semi-retraités ont la possibilité de s’accommoder pour se rendre au bureau un ou deux jours par semaine. Ces gens vont aussi opter pour une résidence dans ces secteurs de villégiature pour y passer une grande partie de la semaine. »

La copropriété : une option séduisante

La copropriété est le type de propriété qui a connu la plus forte croissance du niveau des ventes au quatrième trimestre de 2017, soit une hausse de 15 %. Les ventes des plex et des unifamiliales ont augmenté légèrement, de 4 et de 3 %. Cette tendance devra continuer à s’amplifier en 2018, selon Paul Cardinal. « Le facteur principal est la réduction de la taille des ménages, a-t-il dit. On a des ménages qui n’ont pas d’enfants et qui sont prêts à renoncer à de la superficie pour économiser au niveau des coûts d’entretien. Il y aussi des jeunes professionnels voulant être près du travail qui vont s’établir dans les quartiers centraux. »

Kevin Hughes, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement,  constate aussi cet engouement pour la copropriété. « On a vu que les stocks s’écoulaient dans ce segment de marché », dit-il. Selon Paul Cardinal, le marché immobilier québécois s’adapte actuellement aux nouvelles réalités démographiques. « Les copropriétés attirent également les baby-boomers. Certains d’entre eux quittent leur maison pour s’établir dans une copropriété. »

Les nouveaux contrats de courtage en baisse

Si les ventes ont crû dans la province durant le dernier trimestre, les inscriptions en vigueur ont toutefois diminué de 7 % par rapport à 2016. Dans le contexte immobilier, les inscriptions désignent les contrats de courtage signés et correspondent à peu près à l’offre de propriétés. Cependant, cette baisse ne semble pas inquiéter Paul Cardinal.

« Le marché immobilier nous a montré que l’offre répond assez bien à la demande, affirme-t-il. Les constructeurs aussi s’ajustent à la demande en lançant de nouveaux projets sur le marché. »

D’après : Un marché plus solide qu’anticipé, de Jeiel Onel Mézil, La Presse+, le 20 janvier, 2018

Les prix dans l’immobilier; plus jamais comme avant.

Vous n’aimez pas quand les taux hypothécaires se mettent à grimper, mais il se trouve des gens pour s’en réjouir.

Pour elles, seule une baisse significative du prix des maisons leur permettrait d’en acheter une, ou du moins à un coût qu’ils estiment raisonnable. Certains patientent depuis 10 ans, 10 années durant lesquelles leur foi a peu à peu fait place à la résignation.

Puis, survient cette hausse des taux qui ranime l’espoir. Un signe annonciateur comme on n’en avait pas vu depuis des lustres. Puisque les faibles taux des neuf dernières années ont alimenté la hausse des prix de l’immobilier, logiquement, un resserrement des conditions de crédit aura pour effet de contenir cette progression et, en forçant un peu, de faire basculer le marché sur la pente descendante.

Mais ça augure mal. L’augmentation des taux hypothécaires depuis le milieu de l’été a eu un effet marginal sur l’activité immobilière et les prochaines hausses attendues ne généreront vraisemblablement pas d’occasions pour les acheteurs en quête d’aubaines.

Une étude économique publiée par Desjardins concluait récemment que le marché de l’habitation au Québec ne dérougissait pas. La demande pour les maisons unifamiliales et les copropriétés demeure ferme et partout les prix sont en hausse, à l’exception de la ville Québec aux prises avec un surplus de condos. Dans la grande région de Montréal, où il y a une véritable pénurie de maisons unifamiliales, la valeur de l’immobilier résidentiel s’est accrue de 5,8% en août par rapport à la même période de l’année précédente.

Ces statistiques ne peuvent pas refléter l’effet des hausses de taux hypothécaires, trop récentes. Mais dans le contexte, ces augmentations paraissent un peu maigrelettes pour contrer les forces à l’oeuvre dans le marché.

Après une courte période de relative accalmie, lisait-on récemment dans La Presse la surenchère ferait un retour dans la métropole, où on s’arrache les maisons unifamiliales et les plex. On remarque aussi le phénomène à Québec et à Gatineau. C’est vous dire qu’avant d’assister à la moindre baisse de prix dans ces segments de marché, on aura le temps d’observer bien des hausses.

Des coûts d’emprunt plus élevés sur des maisons plus chères, ce n’est pas tout à fait l’amélioration attendue. Au lieu de déboucher sur des occasions d’achat, l’augmentation des taux d’intérêt restreindra au contraire l’accès à la propriété.

On a progressivement réduit l’amortissement maximal des prêts hypothécaires à 25 ans. On a exigé des mises de fonds de plus en plus élevées. Puis on a limité les sommes qui pouvaient être empruntées en élargissant la portée des tests de résistance sur les prêts hypothécaires assurés de cinq ans à taux fixe. La cible de ces mesures demeure toujours la même : les aspirants propriétaires. Lire « les jeunes ».

Et ça continue. En douce, le taux de qualification pour le test de résistance est passée de 4,64% à 4,84% puis, tout récemment à 4,89%. Cela veut dire que dans l’évaluation de la capacité d’emprunt de leurs clients, les prêteurs doivent appliquer à leurs calculs non pas le taux effectif qu’ils leur accordent ( 3,09% actuellement pour un prêt de cinq ans fixe ), mais le taux théorique de 4,89%.

Et au cours des prochaines semaines, si ce n’est dans les prochains jours, les derniers acheteurs qui échappent encore à ce test, ceux qui versent 20% de mise de fonds et dont l’hypothèque n’est pas assurée devront s’y soumettre également.

Ce qui n’empêche pas de rêver… peut-être plus à une Coupe Stanley à Montréal plutôt qu’à une amélioration significative de l’accessiblité à la propriété.

D’après : Les prix dans l’immobilier, ce ne sera plus jamais comme avant. de Daniel Germain, Les Affaires, le 10 octobre, 2017

Resserrement hypothécaire; le Québec s’en tire bien

Comme plusieurs je m’attendais à un brutal ralentissement au Québec après l’imposition de nouvelles règles hypothécaires par le Gouvernement fédéral, l’automne dernier mais le coup de frein n’est pas venu.

Selon de nouvelles statistiques publiées à la fin mars par Desjardins, le marché résidentiel du Québec a à peine sursauté suite à l’application des nouvelles règles, même qu’il s’est ressaisi, avec une certaine vigueur, dès le début de 2017.

Les économistes de Desjardins ont comparé le resserrement des conditions d’emprunt de l’automne dernier à celui qui avait eu lieu en 2008. À l’époque, Ottawa avait réduit de 40 à 35 ans la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires, et fait passer de 0 à 5 % la mise de fonds minimale.

Or, le redressement de 2008 coïncidait avec une récession provoquée par la crise immobilière américaine et l’économie québécoise tournait au ralenti.

Par contre, le Québec affichait son taux de chômage le plus bas en quatre décennies (6,5 %) lorsqu’Ottawa a imposé ses nouvelles règles hypothécaires, à l’automne 2016. « Cela a solidifié le marché de l’habitation, qui a résisté aux contraintes des nouvelles règles hypothécaires », souligne Desjardins en ajoutant que « la prudence qui s’imposait l’automne dernier, avant l’entrée en vigueur des mesures plus restrictives pour les emprunts hypothécaires, a fait place à un certain optimisme. »

Le nombre de condos neufs invendus a diminué ce qui a permis le lancement de nouveaux projets.

Mais malgré cette embellie dans le marché de la copropriété, l’offre de condos reste abondante dans toutes les grandes villes du Québec, note Desjardins. Le segment des maisons unifamiliales se révèle beaucoup plus serré et avantage même les vendeurs dans quelques villes, dont Montréal.

Les nouvelles règles hypothécaires imposées par le ministre fédéral des Finances en octobre dernier visent à freiner la croissance de l’endettement des ménages, qui atteint un sommet de tous les temps au Canada. La modification s’applique aux acheteurs qui ont moins de 20 % de mise de fonds, au moment de calculer la valeur maximale du prêt qui peut leur être accordé.

Les calculs sont maintenant faits en fonction du taux affiché par la Banque du Canada plutôt que celui des banques, ce qui peut réduire de plusieurs dizaines de milliers de dollars la somme prêtée.

Avec un impact moindre que prévu de ces mesures au Québec, Desjardins estime que le regain des ventes observé depuis le début de 2017 devrait se poursuivre et entraîner « par ricochet » une légère hausse de la construction neuve.

 

D’après : Le Québec épargné par les éffets du resserrement hypothécaire publié par Maxime Bergeron le 27 mar 2017, La Presse.Canadienne

Un marché immobilier fort en 2016

immobilier

Après quelques années plus moroses, l’année 2016 surprend avec une vigueur renouvelée dans tous les secteurs de la région de Montréal et dans tous les types de propriétés. Et oui, même dans les condos! On parle d’une hausse de 10% des ventes dans ce créneau. 23% dans les plex.

La hausse d’activité se reflète dans les délais de vente qui sont moins longs. Malgré tout cela, les prix n’ont pas trop progressé, 1% dans les unifamiliales par exemple, tandis que les copropriétés ont vu leur prix descendre de 1%.

Ce sont tout de même de bonnes nouvelles si vous pensez vendre ou acheter cette année.

 

Source: http://www.tvanouvelles.ca/2016/04/06/le-regain-du-marche-immobilier-se-poursuit

D’autres voix ne prévoient pas d’effondrement

conference board

On a vu dernièrement plusieurs intervenants du milieu économique prévoir un éclatement d’une bulle immobilière au Canada. Le chiffre de 30% de surévaluation a même été avancé.

D’un autre côté, la SCHL niait ce scénario catastrophique, prévoyant plutôt un ralentissement menant, au pire, à une certaine stagnation.

Voilà que le Conference Board du Canada joint sa voix à celle de la SCHL et indique ne pas adhérer à l’hypothèse de l’effondrement, tout comme l’Association canadienne de l’immeuble. Ils préfèrent parler d’un ralentissement de la croissance de l’immobilier.

Toujours plaisant de lire des positions positives!

Source: http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/immobilier-pas-d-effondrement-en-vue/567448

Est-ce que le gouvernement est la plus grande nuisance au marché immobilier?

gouvernement canada

Une étude de l’économiste Will Dunning, dirigeant d’une firme de recherche sur le marché immobilier, conclut que la plus grande menace au marché immobilier est le gouvernement fédéral. Il supporte la thèse que le marché de l’habitation est vigoureux et que les emprunteurs ont été responsables et prudents dans leurs investissements.

Il faut se rappeler que qu’il y a eu 4 modifications au règles d’emprunts depuis quelques années et que le gouvernement avait présenté ces changements comme étant des mesures pour ralentir l’élan du marché immobilier.

Reste que dans tout cela, il est très intéressant d’entendre une opinion différente de celle du gouvernement. Pas seulement différente, presqu accusatrice…

Source: http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201403/12/01-4747017-ottawa-nuit-au-marche-immobilier-selon-une-etude.php

Surévaluation de l’immobilier; une correction de 30% ?

immobilier

 

Ed Devlin, vice-président exécutif et chef de la gestion de portefeuille au Canada de PIMCO (Pacific Investment Management Company), le plus grand investisseur mondial sur le marché des obligations, estime que le marché immobilier canadien est surévalué et subira une correction importante, dès cette année.

Les chiffres lancés sont pessimistes, de l’ordre de 10 à 20% au cours des 5 prochaines années. Par exemple, une propriété vendue à 300 000$ en 2014 pourrait voir sa valeur baissée de 30 à 60 000$ d’ici 5 ans, pour ne valoir plus qu’entre 240 et 270 000$ en 2019.

Ce scénario alarmant n’est pas l’affaire que d’une firme ou deux. Fitch parlait d’une correction pouvant atteindre 25% alors que la Deutsche Bank a déclaré que le marché immobilier canadien était le plus surévalué au monde! Ce qui n’est pas rien, entendons-nous.

Mais si ces prévisions sont fondées, pour quelles raisons ne voyons-nous pas cette correction sur le marché? Parce que pour que ce soit clair, il n’y a pas eu baisse de prix dans le marché de l’unifamiliale, sauf peut-être un certain repli dans le marché des condos, mais un repli très faible, n’excédant peut-être pas 1%.

Quel serait ce point de cassure? Ce moment où le marché basculerait?

On a beaucoup de questions suite à ces prévisions très pessimistes, mais très peu de réponses. Et le marché actuel ne nous en donne pas.

Et vous, croyez-vous à une correction de 30% ?

Source: http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/immobilier-canadien-une-correction-de-30-en-2014-3032014#.UxVSxrb4pXE.twitter