Avant d’acheter un plex… 10 conseils

Investir à la Bourse n’est pas votre truc, mais acheter un plex vous fait rêver ? Sachez que devenir ce type d’entrepreneur peut s’avérer plus complexe que d’acheter des certificats de placement garanti. Avant de vous lancer dans cette aventure, voici 10 choses à savoir. 1. Gestionnaire de relations humaines Soyez prêts à devenir de véritables gestionnaires de … Lire la suiteAvant d’acheter un plex… 10 conseils

Vous êtes un premier acheteur ? Voici 7 règles à observer.

Le marché immobilier est en effervescence et le prix des propriétés explose. Cela crée une pression supplémentaire sur les premiers acheteurs – les 25-39 ans – qui ont avantage à bien faire leurs devoirs avant d’arrêter leur choix sur la maison, ou le condo, de leurs rêves. Voici ce que tout acheteur inexpérimenté devait considérer avant de se lancer. Prendre … Lire la suiteVous êtes un premier acheteur ? Voici 7 règles à observer.

Quelle mise de fonds pour l’achat d’un immeuble à revenu ?

Pour l’investisseur immobilier, le pourcentage de la mise de fonds à l’achat d’un immeuble aura une incidence majeure sur la suite des choses.

Supposons que vous êtes investisseur immobilier et que vous êtes en quête d’un nouvel immeuble à acquérir. Vous avez deux désirs : d’une part, vous désirez trouver l’immeuble le plus rentable possible. De l’autre, vous souhaitez investir le moins d’argent possible pour en faire l’acquisition.

Autrement dit, vous voulez verser la plus petite mise de fonds possible, puisque de cette façon vous maximiserez votre capacité à devenir propriétaire d’immeubles additionnels, au moment opportun.

Ce qu’il faut savoir, c’est que le montant minimum requis pour la mise de fonds varie selon le type d’immeuble et selon la situation de son propriétaire. Voyons les deux cas de figure possibles, soit ceux de l’investisseur occupant et de l’investisseur non occupant.

L’investisseur occupant

L’investisseur occupant achète un immeuble locatif pour s’y loger. Pour les immeubles de trois et quatre logements, il est possible de devenir propriétaire occupant moyennant une mise de fonds représentant aussi peu que 10 % de la valeur d’acquisition. Le même acheteur qui choisirait de ne pas occuper son immeuble de trois ou quatre logements devrait verser une mise de fonds de 15 %, avec une assurance prêt hypothécaire SCHL, ou de 20 % en financement régulier.

Dans une perspective d’enrichissement, il est tout à fait logique de verser la plus petite mise de fonds possible, soit 10 %. Vous pourriez ainsi conserver un maximum de fonds pour acquérir, plus tard, un autre immeuble, puis un autre et ainsi de suite. Il ne faut pas oublier qu’en immobilier locatif, les loyers contribuent à payer l’hypothèque !

L’investisseur non occupant

L’investisseur non occupant achète un immeuble comme il achèterait des actions à la bourse. L’objectif est avant tout d’accroître son capital.

Pour les immeubles de cinq logements et plus, la mise de fonds exigée est de 25 %, peu importe que le propriétaire habite ou non l’immeuble. Mais cette mise de fonds peut être influencée par la nature de l’édifice. Par exemple, dans le cas d’une maison de chambres ou d’un terrain, les institutions bancaires peuvent demander jusqu’à 50 % du prix d’achat.

Quant aux immeubles commerciaux, les exigences ne sont pas aussi bien définies. Les institutions financières évalueront d’une part la situation financière de l’emprunteur et de l’autre la viabilité financière de son projet d’investissement. C’est bien sage de leur part, puisqu’il s’agit là des deux principaux facteurs sur lesquels il faut se pencher avant d’investir.

Quelques conseils

  • Plus votre mise de fonds est importante, plus vous économisez en frais d’intérêt. À l’inverse, moins votre mise de fonds est élevée, plus vous maximisez votre potentiel d’achat. L’astuce est de trouver votre juste milieu.
  • Acheter un immeuble locatif revient à acheter une entreprise. La gestion doit donc se faire en conséquence.
  • Pour connaître le succès en investissement immobilier, il faut avant toute chose faire de bons calculs de rentabilité.
  • Outre la banque, plusieurs méthodes de financement alternatif existent : partenariat, balance de vente, prêteur privé…
D’après : Quelle mise de fonds pour s’enrichir en immobilier ? de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 22 juillet 2018

Entretenir ses logements locatifs, une mauvaise affaire

Un récent article que le coloré comptable-chroniqueur, Pierre-Yves McSween publiait dans La Presse+ m’a semblé mettre le doigt sur une situation aussi problématique que cruciale pour les propriétaires de logements locatifs.

Son analyse considère qu’une hypocrisie se cache derrière les logements délabrés dont les journaux font état régulièrement. Selon lui, la réglementation en place met à mort la logique économique de l’entretien des logements. Le « trip à trois » entre la Commission de la construction du Québec, la Régie du logement et les autorités fiscales et réglementaires encourage les mauvais comportements.

Pour ceux qui ne connaissent pas la loi R-20 et qui auraient l’intention d’acheter un multiplex à rénover, il faut faire attention. Même avec un peu de jugement, mais surtout des aptitudes pour faire les travaux, un propriétaire ne pourra pas rénover ses logements lui-même. Bien souvent, selon la Loi, un propriétaire n’a pas le droit de s’occuper des travaux significatifs chez son locataire ou sur les parties communes de l’immeuble.

Les conséquences ? Techniquement, il faudrait engager des employés avec plusieurs formations pour effectuer démolition, menuiserie, plomberie, électricité, carrelage, peinture, etc. Finalement, avec les diverses charges sociales, les jours fériés, les frais de gestion de l’entrepreneur et les taxes, les salaires horaires refilés aux clients frôlent la folie.

Les règles de la Régie du logement qui veulent, avec raison, protéger le locataire des propriétaires abusifs viennent détruire la capacité du propriétaire de voir quelconque avantage économique à entretenir ses logements.

Un exemple. Un triplex avec trois logements identiques à 900 $ par mois. Avec des rénovations majeures dans un logement qui coûteraient 50 000 $, le calculateur 2017 de la Régie du logement estime que pour ces travaux spécifiques, le propriétaire peut augmenter son loyer de 2,4 % de la somme totale. Cela donne 1200 $ par année.

Il faudrait donc plus de 40 ans au propriétaire pour avoir un retour sur son investissement. Ce délai serait réduit en tenant compte de l’amortissement fiscal des travaux. Par contre, à la revente, il y aurait possiblement de la récupération d’amortissement imposable à 100 %.

De plus, il ne faut pas oublier que durant cette période, les 50 000 $ ont généré un coût de renonciation ( l’argent qu’on aurait pu faire ailleurs ).

Résultat, les propriétaires investiront le minimum. les locataires continueront d’habiter des logements vétustes et les services des travailleurs de la construction seront moins en demande.

Et le travail au noir ne s’en portera que mieux.

 

D’après : L’hypocrisie derrière les logements délabrés, publié par Pierre-Yves McSween. Le 15 mars 2017, La Presse+.

L’immobilier sans argent ni crédit

Vous êtes-vous déjà demandé comment investir en immobilier quand on a un dossier de crédit peu enviable et peu d’argent à investir, voire aucun ?

C’est une question qui est très souvent posée à Yvan Cournoyer du journal Les Affaires. Et sa réponse est toujours la même. « Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres. »

Dans un récent article, il explique que cette réponse en apparence simpliste correspond aux seules options si on n’a pas le temps d’économiser pour amasser la mise de fonds requise.

« Ne trouvez pas d’excuses pour retarder votre investissement », dit-il, en donnant les quelques pistes de solution que voici.

Le « love money » de papa ou maman, d’un ami, d’un frère, d’une sœur. Ces personnes vous aiment et vous font confiance. Elles n’exigeront en général aucune garantie.

Les prêteurs corporatifs privés. Ces prêteurs peuvent prêter de l’argent en échange, d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou que vous désirez acheter. Ils décident rapidement, ont des critères flexibles et sont souvent peu réfractaires au risque. ( Contrairement aux banques. ) Il faut les considérer comme des associés dans vos transactions. Mais faites bien vos calculs, leurs taux d’intérêt se situent entre 10 % et 20 %.

Un prêteur privé personnel. Un ami, un parent, une connaissance qui a de l’équité, de l’argent qui dort dans une propriété, une maison payée, par exemple, actif qu’il n’a pas pensé faire fructifier. Lui offrir un taux d’intérêt supérieur au marché ferait peut-être son affaire. Il emprunte à 4 % et vous prête à 6 %. Une situation gagnant-gagnant.

Un endosseur. Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de se porter garant au cas où vous feriez défaut. Mais attention, votre relation avec l’endosseur pourrait être mise à mal advenant un défaut de paiement.

Un financement partiel du vendeur. Il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente. Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient à la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre lui est due selon des conditions et modalités de paiement négociées.

Monnayer vos efforts de recherche avec des associés. Vous trouvez l’immeuble ( la perle rare ) et en échange, vous recevez une participation en devenant partenaire avec ceux qui disposent de la mise de fonds.

Ces quelques pistes proposées par Yvan Cournoyer invitent à développer sa créativité qui, selon lui peut faire des miracles.

 

D’après : Réussir en immobilier sans argent ni crédit publié par Yvan Cournoyer. Le 17 février 2017, Les Affaires.

Un marché immobilier fort en 2016

immobilier

Après quelques années plus moroses, l’année 2016 surprend avec une vigueur renouvelée dans tous les secteurs de la région de Montréal et dans tous les types de propriétés. Et oui, même dans les condos! On parle d’une hausse de 10% des ventes dans ce créneau. 23% dans les plex.

La hausse d’activité se reflète dans les délais de vente qui sont moins longs. Malgré tout cela, les prix n’ont pas trop progressé, 1% dans les unifamiliales par exemple, tandis que les copropriétés ont vu leur prix descendre de 1%.

Ce sont tout de même de bonnes nouvelles si vous pensez vendre ou acheter cette année.

 

Source: http://www.tvanouvelles.ca/2016/04/06/le-regain-du-marche-immobilier-se-poursuit

Mythes sur la fiscalité immobilière

fiscalité

Yvan Cournoyer, actif entre autre au Club d’investisseurs en immobiliers du Québec, publie un blogue particulièrement intéressant sur le site www.lesafaires.com

Son sujet lors d’un billet récent tournait autour des mythes sur la fiscalité en immobilier.

Je vous conseille fortement cette lecture qui traite sur la durée de possession, de la contre-lettre, de la vente à 1$, des taxes, des impôts et des flips.

Pour tous ceux qui ont de l’intérêt en immobilier.

Source: http://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/immobilier–six-mythes-en-matiere-de-fiscalite-immobiliere/578449

Quand les élections font ralentir l’immobilier…

élection

Pendant une campagne électorale, on parle de politique à tous les jours. Sans exception!

Ce qu’on sait moins, c’est que le marché immobilier se place en attente dès une élection provinciale. La peur d’un référendum fait réfléchir plusieurs propriétaires, majoritairement en Outaouais et dans les quartiers anglophones de Montréal. Beaucoup pensaient vendre si le PQ passait.

La victoire du PLQ a fait pousser un soupir à plusieurs concernant le marché immobilier et beaucoup d’intervenants s’attendent à un prochain trimestre beaucoup plus fort.

Imaginiez-vous qu’une élection pouvait avoir autant d’impact dans le marché immobilier?

Source: http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201404/09/01-4755848-immobilier-residentiel-printemps-post-electoral-a-montreal.php

Un aperçu du marché hypothécaire en 2013

Ce qui en ressort?

Il faut magasiner lorsqu’on prend une hypothèque. Trop d’emprunteurs demeurent fidèles à leur prêteur, ce qui occasionne souvent plus d’intérêt payé en bout de ligne.

Comment magasiner efficacement? Avec un courtier hypothécaire! 25% des hypothèques négociées au pays le sont par l’entremise de courtiers. Faisons monter ce chiffre pour s’assurer que tous les emprunteurs puissent économiser.

via www.ratehub.ca

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Le temps des Fêtes (et l’hiver!) est à nos portes.

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Nous désirons prendre un peu de votre temps en cette période chargée de l’année qui se termine pour vous remercier de nous lire. Nous espérons que vous y trouvez du contenu pertinent et des conseils pratiques.

2013 s’annonce comme une année de transition en immobilier et dans l’économie en général. C’est pourquoi nous sommes convaincus que de publier de l’information et des analyses permettent d’alimenter vos réflexions et de vous aider à prendre les meilleures décisions possibles.

Au cours de la prochaine année, si jamais vous sentez le besoin de faire une nouvelle évaluation de votre situation ou que vos besoins changent, contactez-nous. Nous pourrons vous assister.

D’ici à notre prochaine conversation, nos meilleurs vœux de bonheur, de santé et de prospérité!

Simon et Jean-Philippe Lupien