Hypothèque et nouvel emploi

Est-ce une bonne idée de renouveler ou de souscrire à une hypothèque alors qu’on a un nouvel emploi ?

La vie est truffée d’aléas souvent imprévisibles.

Quelques exemples… Contre toute attente, votre patron vous remercie, et vous devez trouver du nouveau travail. Ou encore, vous trouvez enfin l’emploi de vos rêves, et par conséquent vous quittez votre poste actuel pour accepter ce nouvel emploi. Or, nouvel emploi, signifie fort probablement période d’essai. Celle-ci s’étale généralement sur quelques mois.

L’ennui, c’est que vous projetez de faire une demande de financement hypothécaire dans les jours qui suivent. La banque verra-t-elle en vous un bon candidat ?

La banque n’aime pas l’incertitude.

Deux éléments motivent les institutions financières à vous prêter de l’argent.

Il s’agit d’abord de votre capacité à rembourser le montant prêté, mais surtout de votre capacité à payer les intérêts qui vous seront facturés.

Ainsi, aux yeux de votre banquier, le candidat parfait ne sera pas celui qui gagne le plus d’argent, mais plutôt celui qui présente le profil le moins risqué possible.

Malheureusement, rien ne garantit que vous conserverez votre nouvel emploi pendant votre période d’essai. Vous pouvez tout de même demander à votre employeur une lettre confirmant que vous êtes bel et bien à son emploi. Mais si votre lettre fait état de votre statut d’employé en période d’essai, votre approbation hypothécaire sera conditionnelle à ce que cette période d’essai soit terminée avant de signer chez le notaire.

Quant au renouvellement hypothécaire, le processus se fait généralement sans devoir fournir de preuve de revenus. Toutefois, la perte d’un emploi prive d’un pouvoir de négociation. Il sera plus difficile de changer d’institution financière, ou encore d’emprunter un plus gros montant.

Au-delà de la banque : le vendeur

L’autre personne que vous devez convaincre de votre capacité d’achat, c’est le vendeur.

Supposons que malgré les contraintes, vous changiez d’emploi et réussissiez à obtenir une hypothèque. Ce financement sera donc conditionnel à l’obtention d’un statut d’employé permanentent, avant la signature chez le notaire.

Vous trouvez une propriété à vendre qui vous enchante et vous déposez une offre d’achat, avec une clause stipulant que votre financement est conditionnel.

À moins que vous ne soyez le seul candidat dans les parages, il y a de fortes chances que le vendeur reçoive d’autres offres. Le cas échéant, il pourrait vous demander de lever toutes les conditions de votre achat dans un délai de 72 heures, ce qui comprend l’inspection et votre financement. Au delà de ce délai, il pourra choisir de vendre sa propriété à un acheteur dont le financement est entièrement approuvé et libre de toute contrainte reliée à l’emploi.

Conseils

  • Le meilleur moment pour contracter une hypothèque est dans une période de stabilité financière.
  • Dans l’éventualité d’une mise à pied, il est essentiel de prévoir un fond d’urgence. Celui-ci doit être minimalement suffisant pour couvrir trois mois de revenus, idéalement six mois.
  • Pour éviter les surprises, négociez à l’avance votre hypothèque et obtenez une pré-approbation hypothécaire.

D’après : Hypothèque et nouvel emploi : un mauvais mélange de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 12 août 2018

Augmentation des primes d’assurances de la SCHL

La SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de logement) a annoncé aujourd’hui une augmentation significative de ses primes d’assurance pour propriétaire-occupant. Par exemple, un acheteur disposant de 10% de mise de fonds devait payer une prime supplémentaire de 2.4%. Dès le 17 mars, cette prime grimpera à 3,1%. L’impact sur les emprunteurs représentera quelques dollars de plus par mois en paiement hypothécaire.

Il s’agit d’une autre augmentation en peu de temps pour la SCHL, les dernières ayant eu lieu en avril 2015 et en mai 2014. La SCHL justifie cette augmentation par de nouvelles exigences de capital du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) depuis le 1er janvier dernier.

Rappelons qu’à moins d’avoir 20% de mise de fonds, un prêt hypothécaire doit nécessairement être assuré. La SCHL est le plus ancien et le plus gros des trois assureurs hypothécaires canadiens. Les deux autres, Genworth et Canada Garanty devraient également arrimer leurs primes sous peu.

Pour plus d’information: https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/inso/sapr/co/2017/2017-01-17-0830.cfm

Pourquoi utiliser les services d’un courtier hypothécaire?

courtier hypothécaire aide

En fait, la première question serait pourquoi ne pas utiliser les services d’un courtier!

D’abord, les services sont gratuits. Il n’y a pas d’attrape, pas de faux-frais, pas de sur-prime, pas de surprise, etc. Le courtier travaille pour son client gratuitement. Ensuite, il est un spécialiste des prêts hypothécaires. Il ne fait rien d’autre que du financement tandis que le conseiller bancaire est plus un généraliste. Voudriez-vous être opérer par un chirurgien ou un généraliste? Et il y a le choix. Le courtier hypothécaire magasine auprès de plusieurs institutions financières selon le besoin de ses clients. Par sa connaissance du marché, il est en mesure de trouver le bon produit qui ira de pair avec la stratégie de remboursement qu’il aura proposé à ses clients.

Au Québec, environ 1 prêt hypothécaire sur 3 est conclu par un courtier. Ce sont de bons chiffres, mais ça pourrait être plus. Une des raison qui explique ce fait est qu’encore aujourd’hui, une grande majorité d’emprunteurs ne magasine pas son hypothèque. Et ce pour toutes sortes de raisons, qui vont du manque de temps au manque de connaissance.

Dans le fonds, faire affaire avec un courtier, c’est de travailler avec quelqu’un dont la job est de nous faire sauver de l’argent, tout en nous faisant sauver du temps. C’est rentable!

Le secret des banques

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Je dois commencer par dire que j’ai adoré une récente chronique de Stéphanie Grammond de La Presse qui s’intitule: « Les trucs cachées de l’offre du banquier ». Simplement par son premier paragraphe que je me dois de citer: « Si vous voulez mon avis, les consommateurs ont des outils plus efficaces pour comparer les prix du papier hygiénique à l’épicerie que les taux d’intérêt dont les banques font la promotion! » Tout est là, dans cette innocente petite phrase.

Dans une vie, un consommateur devra se procurer une grande quantité de biens, produits et services, certains très simples, comme une bouteille d’eau à de plus compliqués, telle une hypothèque. Il va de soi que plus le consommateur est informé, meilleurs seront ses choix.

Pour plusieurs raisons, les clients des banques sont très fidèles. Et cela joue le jeu des institutions qui peuvent parfois en profiter pour donner des taux d’intérêt plus élevés sur certains prêts (hypothécaire, prêt personnel, etc.) et des taux plus faibles sur les investissements. Le client moins à l’affût va faire confiance et risque de s’y faire prendre.

Ce n’est pas les intervenants de première ligne qui décide, lire ici les conseillers bancaires en succursale. Ils ne font qu’appliquer les politiques de leur hiérarchie.

Et il est là le secret, c’est que la banque souhaite vous garder comme client, et le moins informé vous êtes, le plus payant vous serez.

 

Source: http://affaires.lapresse.ca/opinions/chroniques/stephanie-grammond/201401/29/01-4733449-les-trucs-caches-de-loffre-du-banquier.php

Un aperçu du marché hypothécaire en 2013

Ce qui en ressort?

Il faut magasiner lorsqu’on prend une hypothèque. Trop d’emprunteurs demeurent fidèles à leur prêteur, ce qui occasionne souvent plus d’intérêt payé en bout de ligne.

Comment magasiner efficacement? Avec un courtier hypothécaire! 25% des hypothèques négociées au pays le sont par l’entremise de courtiers. Faisons monter ce chiffre pour s’assurer que tous les emprunteurs puissent économiser.

via www.ratehub.ca

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Hausse importante des taux. Pourquoi donc?

Hausse de taux
La fin juin a apporté autre chose que l’été cette année. Nous avons été témoins de pas moins de 4 hausses des taux d’intérêt fixes en l’espace de quelques jours seulement. Pour vous donner une idée, le 5 ans fixe qui se négociait à 2,89% sur le marché avant la St-Jean-Baptiste se négocie aujourd’hui à 3,49%. Ce 0,6% de différence représente une hausse de plus de 20%. Et dire que plusieurs pensaient – à tort – que les taux ne bougeraient pas avant des années. Euh, mauvaise gageure!

Si on sait que le taux variable est directement connecté sur le taux directeur de la Banque du Canada – via le taux préférentiel – les taux fixes sont plutôt réglés en tenant compte du marché des obligations. Et ces dernières ont bondies dernièrement. Pour vous dresser un portrait simplifié, il faut commencer par dire que la Réserve fédérale américaine – communément appelé la Fed – a affirmé qu’elle commencera à réduire son programme d’achat d’obligations. Il faut comprendre que ce programme faisait conserver artificiellement bas les taux des valeurs du Trésor, en conséquence, les marchés mondiaux pouvaient emprunter à peu de frais. En réaction à cette annonce, les marchés obligataires et boursiers ont reculé à l’échelle mondiale suite aux ventes massives d’actifs financiers américains. L’augmentation des valeurs américaine a donc fait grimper les taux des obligations du Canada. Comme le dit l’adage, quand les États-Unis éternuent, le Canada attrape la grippe!

À quoi s’attendre pour la suite des choses? Tout indique que la hausse devrait se poursuivre dès l’automne. Il restera à constater jusqu’à quel point l’économie canadienne peut encaisser ces futures hausses. Et ça, personne ne le sait vraiment.

Si vous renouvelez prochainement ou pensez refinancer pour des dettes ou des projets, le bon temps est peut-être maintenant.

Sources :http://www.thestar.com/business/personal_finance/spending_saving/2013/06/21/higher_bond_yields_trigger_hike_in_mortgage_rates.html?goback=%2Egde_4830056_member_252258147 et http://www.td.com/economics/analysis/economics-index.jsp

Le pied sur le frein pour prévenir la bulle

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Peut-être est-ce un signe que le printemps arrive, mais Mars est le mois de l’année où le marché immobilier prend de la vitesse. Logique quand on sait qu’une majorité de gens veulent acheter et déménager pour juillet. Mais pas cette année. La baisse du nombre de transaction, à 22% est importante. Elle touche les maisons unifamiliales, les plex et les copropriétés. Les banlieues s’en tirent un peu mieux car elles sont probablement plus recherchées par les jeunes familles, mais à part de légère croissance à St-Jérôme, Chambly et Ste-Julie-Varennes, toutes les autres villes connaissent une baisse des ventes.

Une chute des prix? Non!

Le prix médian des propriétés n’est pas à la baisse comparativement à l’an passé. Les maisons unifamiliales (+2%), les copropriétés (0%) et les plex (+6%) ont soit augmenté ou resté au même prix.

Une bulle?

Selon Fitch Ratings, une agence internationale de notation financière, le marché immobilier québécois serait autant surévalué que celui de la Colombie-Britannique et plus que celui de l’Ontario compte tenu de facteur tel que le vieillissement de la population et la vigueur de l’économie. L’agence fixe la surévaluation à 26% pour le Québec.

Que tirer de tout ça?

Les changements aux règles hypothécaires qu’a faites le gouvernement fédéral au cours des derniers mois ont eu un impact majeur. Ils ont refroidi le marché tout en évitant une baisse de prix. . À l’heure où plusieurs sonnent l’alarme d’une possible bulle, ce ralentissement progressif va peut-être empêcher un éclatement soudain et sévère qui ferait plonger les valeurs des propriétés. Qu’est-ce qui va arriver? Il y a de fortes chances que le marché stagne pendant quelques années, ce qui voudrait une baisse sans les effets d’une baisse!

Sources : http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201303/11/01-4629901-immobilier-residentiel-plongeon-des-ventes-a-montreal.php et http://www2.lactualite.com/pierre-duhamel/2013/03/05/une-bulle-immobiliere-au-quebec/

Encore du changement dont vous n’avez probablement pas entendu parler!

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Au cours des dernières années, il y a eu énormément de changements dans le monde du prêt hypothécaire. Encore récemment, nous vous avons fait parvenir dans une lettre, les dernières modifications que le gouvernement a annoncées en juin 2012. Cependant, d’autres réformes au régime hypothécaire ont été décidées en juin 2012 par le Bureau du surintendant des institutions financières du Canada (BSIF). On en a très peu entendu parler et pourtant, ces modifications peuvent vous toucher. Toujours est-il qu’elles auraient pu être encore plus drastiques. Voici les points qui y étaient discutés et qui n’ont pas été adoptés :

– Requalification des emprunteurs au renouvellement hypothécaire
– Inclusion des assurances habitations dans le calcul des dettes
– Limites des exceptions possibles

Toutefois, voici les changements apportés :

– La valeur maximale d’une marge de crédit hypothécaire passe de 80% à 65% de la valeur de la propriété.
– La démonstration de revenus pour les travailleurs autonomes devient totale.
– Les remises en argent des prêteurs ne peuvent plus êtres utilisées comme mise de fonds (c’est la fin des achats à 0% de comptant)
– La qualification pour les prêts conventionnels (plus de 20% de mise de fonds) est sujet à changement. Cela pourrait vouloir dire de qualifier sur le taux affiché (présentement 5,24%) même si le taux obtenu est à 3,09%. Cette manière d’agir est déjà la norme pour l’obtention d’un taux variable. Elle affecte grandement le montant d’achat possible.

Il va sans dire qu’on tente par tous les moyens de calmer le marché immobilier. Cela fait beaucoup de changements en peu de temps. On souhaite que cela ne vous pénalise pas trop.

Pour plus d’informations : http://www.osfi-bsif.gc.ca/

L’immobilier, votre meilleur investissement? Et oui!

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Récemment, plusieurs clients nous ont demandé s’il ne valait pas mieux investir ailleurs qu’en immobilier aujourd’hui. Il est vrai que les perspectives ont bien changé car les hausses de prix que les propriétés ont connues au cours de la dernière décennie ne sont plus à l’ordre du jour. Toutefois, la question demeure entière : vaut-il mieux investir ailleurs qu’en immobilier ces temps-ci? Le journal Les Affaires a publié un dossier sur la question dans son édition du 28 avril 2012. Et les résultats de leur étude sont très intéressants. Malgré une hausse annuelle de 1,9% selon les prévisions, les experts consultés par l’hebdomadaire dressent un constat favorable en faveur de l’immobilier.

Deux facteurs décisifs

Le propriétaire a deux grands alliés : l’effet de levier que lui procure l’hypothèque et le fait qu’il n’aura pas à payer de loyer à quiconque. Le principe de l’effet de levier est que peu importe la mise de fond qu’on investit, même un 5% de mise de fond suffit, le propriétaire bénéficie de 100% des gains en capital dès le départ. Autrement dit, si une propriété s’appréciait de 5 000$ la première année, le rendement se calculerait en fonction de la mise de fond investit et non sur la valeur totale de la propriété. C’est donc dire que le rendement s’applique même sur l’emprunt hypothécaire! Pour le loyer, il est évident qu’il faut rajouter ce coût à tout calcul d’investissement.

Nous vous conseillons la lecture de ce dossier si vous désirez creuser davantage du côté de l’effet de levier, si vous voulez vous rassurer sur votre achat ou de peut-être investir pour une autre propriété, peut-être même locative, qui sait?

Source:
http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/l-immobilier-votre-meilleur-investissement/543820

http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/l-immobilier-sort-gagnant-sur-10-ans/543823