Comment se démarquer du lot en situation d’offres d’achats multiples?

Depuis le début de la pandémie, le marché immobilier explose, du jamais vu. Conséquence: les offres d’achats multiples et les surenchères ont de plus en plus la cote. Dans cette situation, comment peut-on se distinguer en tant qu’acheteur?

Faire briller son offre d'achat pour sortir du lot

Généralement, la stratégie la plus commune est d’offrir un prix élevé. Mais depuis quelques mois, les offres d’achats au-dessus du prix demandé sont chose commune. D’autres tactiques peuvent permettre à votre offre de se démarquer:

  •  Inscrivez le moins de clauses et conditions possibles. Cela pourrait laisser entendre que votre financement est un problème.
  • Assurez-vous d’avoir déjà une lettre de pré-qualification de votre courtier hypothécaire. Elle garantit votre solvabilité. Faites-le maintenant.

  • Fournissez une preuve de possession des liquidités nécessaires à la mise de fonds.

  • Joindre à votre offre une lettre expliquant vos motivations à vouloir cette propriété. Parfois, le facteur affectif peut faire pencher la balance vers un acheteur plutôt qu’un autre.

  • Si vous voulez acquérir un immeuble à revenus et que vous en avez déjà un ou plusieurs, démontrez votre sérieux en envoyant un aperçu de vos possessions. 

Conseils

  • La clause de l’inspection pré-achat est un incontournable. Celui-ci révèlera l’état de santé du bâtiment. Autrement, votre maison de rêve pourrait se transformer en cauchemar financier.
  • Avant toute chose, obtenez une pré-approbation pour votre financement. Il attestera de votre sérieux au vendeur.
  • Attention aux décisions impulsives. L’émotion peut prendre le dessus. Prenez soin de bien lire la fiche descriptive de la maison et d’en faire la visite avant de faire une offre. Évitez de courir des risques inutiles.

Malgré la compétition parfois féroce entre les acheteurs, il faut toujours garder en tête qu’une promesse d’achat est un contrat. Ce ne doit pas être pris à la légère.

 

 

D’après : Gagner la bataille de la contre-offre pour acheter une maison de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, le 17 décembre 2018

Avant de fuir vers la banlieue…

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Accès à la propriété plus difficile

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L’accessibilité immobilière à son pire

Le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la remontée des taux d’intérêt, a poussé l’indice d’accessibilité immobilière à son pire niveau depuis 1990. Et il n’y a pas d’amélioration en vue, même si la progression des taux en 2019 est moins prononcée que prévu.

À l’échelle canadienne, l’indice d’accessibilité immobilière de Services économiques RBC est monté à 53,9 %. Un ménage moyen au Canada devait consacrer 53,9 % de ses revenus au paiement des coûts de propriété au troisième trimestre, son pire niveau en une génération, dit la Banque. Cet indice mesure le poids des versements hypothécaires, des services publics et des impôts fonciers sur le revenu mensuel avant impôts d’un ménage type.

« Par le passé, l’augmentation de la mesure de RBC était entièrement attribuable à la hausse des taux d’intérêt. En ajoutant les tests de résistance hypothécaire, les perspectives se sont assombries davantage pour bon nombre d’acheteurs canadiens », souligne l’institution. Elle estime que l’accessibilité immobilière a atteint des niveaux critiques à Vancouver et à Toronto. Mais c’est à Montréal qu’elle s’est le plus détériorée au troisième trimestre, avec un indice atteignant 45,2 %, un niveau inégalé en dix ans. À Montréal, soit l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques en 2018, « les pressions haussières sur ces coûts s’accroissent depuis trois ans et des problèmes d’accessibilité commencent à surgir […] Les prix des logements ont encore monté rapidement ».

À Ottawa, l’indice est de 38,6 % et de 33,7 % à Québec ou c’est au beau fixe.

Le test de résistance a un impact cette année. Rappelons que de nouvelles règles hypothécaires prévalent depuis janvier dernier. Même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada, fixé présentement à 5,34 %. La Royale a calculé que le revenu requis pour être admissible à la propriété a bondi de 66 % depuis le troisième trimestre de 2015. Le test de résistance appliqué en 2018 compte pour plus de 40 % de cette augmentation.

Il est donc toujours plus difficile de devenir propriétaire dans ces grands marchés alors qu’ailleurs, la propriété demeure accessible. Ils ont été plus nombreux à rechercher des propriétés plus abordables, notamment du côté des copropriétés. Ce déplacement a été plutôt ressenti. Conséquence, « au cours de l’année écoulée, la mesure globale d’accessibilité à la propriété pour les appartements en copropriété au Canada a monté de 3,6 points de pourcentage, contre seulement 1,2 point pour les maisons individuelles. Les appartements en copropriété demeurent le type de logement le plus accessible au Canada, comme le montre la mesure de 43,2 % au niveau national, comparativement à 59,2 % pour les maisons individuelles. Mais l’écart se resserre ».

Hausse attendue des taux

Pour 2019, la hausse attendue des taux d’intérêt va maintenir la pression sur les coûts de propriété. « Cependant, le prix des maisons devrait reculer quelque peu dans plusieurs marchés clés et le revenu des ménages devrait continuer d’augmenter, ce qui compensera en partie les effets négatifs », indique RBC.

Quant au scénario de hausse du loyer de l’argent, le changement de ton des banques centrales face à un ralentissement économique de plus en plus perceptible vient modifier la donne. Selon les projections de BMO, le taux obligataire devrait croître de quelque 40 points de base d’ici à la fin de 2019, que l’échéance soit de 1, de 5 ou de 10 ans. Au Mouvement Desjardins, les dernières cibles publiées évoquent une hausse moyenne du taux hypothécaire affiché de 70 points pour les termes d’un et de trois ans, de 40 points pour l’échéance de cinq ans. Le taux affiché pourrait alors se situer à 4,5 %, 4,6 % et 5,9 % respectivement.

D’après : L’accessibilité immobilière à son pire par Gérard Bérubé, Le Devoir, le 22 décembre 2018

 

Nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos

Les syndicats de copropriétés doivent désormais tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives de leurs immeubles. Gros problèmes en vue pour les propriétaires de condos.

Les nouvelles règles vont entraîner tout un lot de surprises pour les syndicats et gestionnaires d’immeubles de condos. Elles prévoient notamment que le syndicat doit tenir un registre des améliorations apportées aux parties privatives.

Vous avez bien lu : dès qu’un copropriétaire rénove ou améliore son espace privé ( ou son unité ), le syndicat doit en connaître les détails, soit la nature et la valeur des travaux.

La vaste majorité des syndicats ( plus de 80 %, selon certaines sources ) ne disposent pas d’un tel registre. Pourtant, la plupart des déclarations d’immeubles en copropriété prévoient déjà qu’un copropriétaire qui rénove son unité doit en avertir son syndicat.

Règlement

Le nouveau règlement ne doit pas juste intéresser les experts : tous les propriétaires de copropriétés devraient le connaître, car il influera sur la valeur de votre unité à la revente ainsi que sur la couverture d’assurance de l’immeuble et de l’unité ( donc, son coût ).

Car la nouvelle règle précise qu’à défaut d’un tel registre, c’est la valeur de l’unité au moment de la livraison de l’immeuble qui est reconnue. Si vous avez remplacé les armoires de mélamine pour du thermoplastique, le comptoir de stratifié pour du granite, ou changé les planchers pour du bois exotique, la valeur de ces travaux ne sera pas reconnue en cas de sinistre ou, peut-être, de revente. Même si vos améliorations ont coûté 100 000 $.

En cas de sinistre

Admettons qu’un dégât d’eau survient dans votre immeuble et qu’il faille rénover votre condo, en tout ou en partie. Quelle est sa valeur avant sinistre ? Sans registre, l’assureur ne tiendra compte que de celle des finis originaux… à la construction de l’immeuble.

Le syndicat de copropriété a donc désormais l’obligation de définir exactement la valeur d’un appartement standard d’origine, ainsi que les améliorations apportées au fil des ans. Ça peut se compliquer si les copropriétaires ou leur syndicat n’ont conservé aucun document ou facture. Ou si un promoteur a converti en condos un ancien bâtiment industriel, mais les a livrés sans les finis. Si ces condos sont revendus, l’acheteur n’a aucune idée de la valeur originale et de celle des améliorations apportées à son unité. En cas de sinistre, l’opinion des experts en sinistre du syndicat et celui des copropriétaires pourraient diverger grandement. Qui aura raison ?

Le problème peut être particulièrement grave dans les immeubles de deux à huit copropriétés, où les gestionnaires sont souvent bénévoles et les documents souvent mal conservés.

Conseils pour les propriétaires de condos

  • Conservez et transmettez systématiquement à votre syndicat toutes les factures de rénovation de votre unité.
  • Syndicats et acheteurs devraient toujours obtenir les documents promotionnels du promoteur, qui décrivent clairement les finis et les plans de chaque unité.
  • Les acheteurs doivent demander au syndicat s’il existe un registre des améliorations aux parties privatives.
  • Un expert, Me Yves Joli-Cœur, donne un cours sur le sujet (info : condolegal.com)
 
D’après : Un nouveau casse-tête pour les propriétaires de condos de Stéphane Desjardins, Le Journal de Montréal, 22 août 2018

Prudence à l’achat d’un condo

Vie de condo et achat intelligent

L’achat d’un condo, ce n’est pas comme faire l’acquisition d’un bungalow ou d’un « plex ». Il faut savoir pourquoi on veut vivre en copropriété, assumer que la gestion de l’immeuble est l’affaire de tous les propriétaires et bien cibler son secteur, question de protéger son investissement.

David avait tout juste 23 ans lorsqu’il a décidé de quitter Sainte-Thérèse, dans les Basses-Laurentides, pour habiter à L’Île-des-Sœurs, dans son premier condo tout neuf. Il a tellement aimé ce mode de vie qu’il a, depuis, acheté deux autres condos dans son île avec sa conjointe Mylène.

« Nous en sommes à notre troisième copropriété en moins de 15 ans », raconte le copropriétaire âgé dans la mi-trentaine.

Inutile de préciser que le couple, qui a deux filles – âgées de 9 mois et 3 ans – a fait son nid dans l’immobilier en privilégiant la formule sans entretien du condominium.

« On n’a pas de cour gazonnée, pas de terrain à entretenir, racontent les copropriétaires. Si on veut aller jouer dehors avec les enfants, on a un parc en face de notre immeuble ; si on souhaite aller bruncher au centre-ville avec des amis, on prend les transports en commun. Il y a un arrêt d’autobus à proximité. Et on a la piscine ! »

Tous deux ne cachent pas que la décision d’acheter un condo en zone urbaine a été fortement influencée par la proximité des services et le lieu de travail. « On n’a pas besoin d’avoir une deuxième auto, et ça nous fait réaliser d’importances économies », estime le courtier d’assurances, à la tête de sa propre entreprise. Sa conjointe enseigne au primaire, à L’Île-des-Sœurs.

À l’époque, il n’était pas question pour lui de passer une heure et demie en voiture entre Sainte-Thérèse et le centre-ville pour se rendre au travail. C’était la même chose pour sa conjointe.

Cette détermination à vivre avec le moins de contraintes possible a amené le couple à acquérir, l’an dernier, un plus grand condo, pour que la petite famille y trouve son compte, et l’espace requis.

« On a une vue superbe ! s’exclame David. On peut même voir le pont Champlain et la circulation dense aux heures de pointe ! » L’appartement de 1400 pi2, un penthouse, est niché au 19e étage d’un immeuble de 140 logements, « bien administré et bien entretenu », précise-t-il.

Le couple y a mis le prix : 455 000 $, en plus des rénovations qui se sont élevées à 50 000 $. « C’était un appartement qui manquait d’amour, avec des tapis roses, évoque le copropriétaire, en riant. On a tout remis au goût du jour et on est vraiment satisfaits du résultat. »

Un investissement rentable, le condo ? « D’après mon expérience, répond David, c’est le cas, jusqu’à présent. Ça me permet de vivre dans un environnement fort agréable, pour beaucoup moins cher qu’une maison. À L’Île-des-Sœurs, une propriété unifamiliale se vend facilement dans les 800 000 $. »

Il faut comprendre qu’il y est allé par étapes avant d’en arriver là. Il a acquis son premier condo pour 205 000 $ en 2004, qu’il a revendu cinq ans plus tard pour la somme de 323 000 $. « J’ai acheté au bon moment et au bon endroit », se félicite-t-il, après coup.

Vie de condo et achat intelligent

L’achat d’un condo, ce n’est pas comme faire l’acquisition d’un bungalow ou d’un « plex ». Il faut savoir pourquoi on veut vivre en copropriété, assumer que la gestion de l’immeuble est l’affaire de tous les propriétaires et bien cibler son secteur, question de protéger son investissement.

David avait tout juste 23 ans lorsqu’il a décidé de quitter Sainte-Thérèse, dans les Basses-Laurentides, pour habiter à L’Île-des-Sœurs, dans son premier condo tout neuf. Il a tellement aimé ce mode de vie qu’il a, depuis, acheté deux autres condos dans son île avec sa conjointe Mylène.

« Nous en sommes à notre troisième copropriété en moins de 15 ans », raconte le copropriétaire âgé dans la mi-trentaine.

Inutile de préciser que le couple, qui a deux filles – âgées de 9 mois et 3 ans – a fait son nid dans l’immobilier en privilégiant la formule sans entretien du condominium.

« On n’a pas de cour gazonnée, pas de terrain à entretenir, racontent les copropriétaires. Si on veut aller jouer dehors avec les enfants, on a un parc en face de notre immeuble ; si on souhaite aller bruncher au centre-ville avec des amis, on prend les transports en commun. Il y a un arrêt d’autobus à proximité. Et on a la piscine ! »

Tous deux ne cachent pas que la décision d’acheter un condo en zone urbaine a été fortement influencée par la proximité des services et le lieu de travail. « On n’a pas besoin d’avoir une deuxième auto, et ça nous fait réaliser d’importances économies », estime le courtier d’assurances, à la tête de sa propre entreprise. Sa conjointe enseigne au primaire, à L’Île-des-Sœurs.

À l’époque, il n’était pas question pour lui de passer une heure et demie en voiture entre Sainte-Thérèse et le centre-ville pour se rendre au travail. C’était la même chose pour sa conjointe.

Cette détermination à vivre avec le moins de contraintes possible a amené le couple à acquérir, l’an dernier, un plus grand condo, pour que la petite famille y trouve son compte, et l’espace requis.

« On a une vue superbe ! s’exclame David. On peut même voir le pont Champlain et la circulation dense aux heures de pointe ! » L’appartement de 1400 pi2, un penthouse, est niché au 19e étage d’un immeuble de 140 logements, « bien administré et bien entretenu », précise-t-il.

Le couple y a mis le prix : 455 000 $, en plus des rénovations qui se sont élevées à 50 000 $. « C’était un appartement qui manquait d’amour, avec des tapis roses, évoque le copropriétaire, en riant. On a tout remis au goût du jour et on est vraiment satisfaits du résultat. »

Un investissement rentable, le condo ? « D’après mon expérience, répond David, c’est le cas, jusqu’à présent. Ça me permet de vivre dans un environnement fort agréable, pour beaucoup moins cher qu’une maison. À L’Île-des-Sœurs, une propriété unifamiliale se vend facilement dans les 800 000 $. »

Il faut comprendre qu’il y est allé par étapes avant d’en arriver là. Il a acquis son premier condo pour 205 000 $ en 2004, qu’il a revendu cinq ans plus tard pour la somme de 323 000 $. « J’ai acheté au bon moment et au bon endroit », se félicite-t-il, après coup.

Cibler les bons quartiers et le bon immeuble

Mais voilà : tous ceux qui font l’achat d’un condo ne font pas nécessairement les bons choix quand vient le moment de s’installer en ville ou en banlieue.

D’où l’importance d’acheter dans des secteurs recherchés qui vont prendre de la valeur.

À cause de promoteurs qui ont « beaucoup trop construit » au cours des dernières années certains secteurs sont saturés et les prix fléchissent.

Dans ce contexte, l’achat d’une copropriété, dans un secteur où l’offre est surabondante, peut s’avérer un investissement négatif, du moins à court et à moyen terme.

Cela dit, la progression du marché du condo est « conditionnelle à la façon dont les propriétés sont gérées et entretenues ».

Il ne faut pas que l’achat devienne un achat à problèmes. Pour cela, l’acheteur doit s’assurer de la qualité de construction de l’immeuble et voir à ce que le fonds de prévoyance soit bien provisionné.

Donc, si on veut que son achat devienne rentable, il faut prendre le temps de trouver la bonne copropriété, dans le bon immeuble, et en fonction de son emplacement.

D’après : Vie de condo, dossier de Yvon Laprade, La Presse+, le 3 février 2018