Le ratio d’endettement: qu’est-ce que ça mange en hiver?

Tout le monde a, à un moment donné dans sa vie, entendu parler de ratio d’endettement. Mais qu’est-ce que c’est et à quoi ça sert?

Le ratio d’endettement, aussi connu sous “taux d’endettement” ou “niveau d’endettement”, est le rapport entre vos dépenses et vos revenus. Le calcul est bien simple; on évalue le revenu annuel brut requis pour payer toutes mensualités concernant vos dettes. Que ce soit de «mauvaises» dettes, comme un solde de carte de crédit ou bien de «bonnes» dettes, tel que votre hypothèque ou bien un prêt-auto, elles sont toutes incluses dans le total des dépenses. Cela permet de savoir, pour un prêteur, si vous êtes un bon candidat ou non.

Comment le calculer?

Faites d’abord la somme de vos revenus mensuels (salaire, allocations familiales, gains en dividendes,etc).
Faites ensuite la somme de vos paiements mensuels (prêt auto, prêts meubles, cartes de crédit, etc).

Diviser la somme de vos revenus mensuels par la somme de vos paiements mensuels. Multiplier ensuite ce chiffre par 100%. Vous obtiendrez votre ratio d’endettement.

Un excellent ratio se situe sous les 30%
Un bon ratio sera entre 30-35%
Un ratio moyen est entre 35-40%
Un ratio dangereux pour vos finances sera au-dessus des 40%.

Ce pourcentage sera considéré par les prêteurs lors d’une demande de prêt hypothécaire. Un courtier hypothécaire peut vous aider à calculer et comprendre votre ratio d’endettement personnel.

En voici un exemple:

Que vous soyez prêt à acheter une propriété ou non, savoir son ratio d’endettement peut nous aider à connaître notre santé financière. Si le vôtre est moins favorable, une rencontre avec un de nos courtiers pourra vous aider à redresser votre situation et même en tirer avantage pour vos projets et demandes de prêts futurs. Prenez rendez-vous avec un courtier dès maintenant! 

Que vos projets d’achat ne soit qu’à l’état embryonnaire, que vous soyez prêts à faire une préqualification en prévision de la recherche d’une maison ou que vous soyez rendu à faire une offre d’achat, nos courtiers pourront vous accompagner et vous conseiller à chaque étape. Toujours GRATUITEMENT! Qu’attendez-vous?

L’achat d’une propriété: plus qu’une mise de fonds!

Enfin! Vous avez trouvé la maison de vos rêves! Encore mieux, votre offre est acceptée et votre prêt hypothécaire approuvé. Mais ce n’est pas tout, outre la mise de fonds, plusieurs autres frais seront à débourser dans les prochaines semaines et il faut les prévoir si vous voulez éviter les mauvaises surprises.

Plus que la mise de fonds

Souvent quand on pense à l’achat d’un bien immobilier, on pense tout de suite à la mise de fonds de départ, au prêt et à l’assurance hypothécaire. Ce sont les frais les plus importants mais le budget doit aussi prévoir tous les frais reliés à l’achat et qui viendront bien assez vite!

Avant d'emménager

– Les frais d’inspection;

– Les frais d’évaluation de la propriété;

– Le notaire (il prépare l’acte de vente, l’acte hypothécaire et l’inscription au Registre foncier);

– Les frais d’ajustement de comptes (par exemple, le compte de taxes municipales).

Au déménagement

– Les frais de déménagement;

– Les meubles et appareils électroménagers nécessaires;

– Les frais de branchement aux services publiques;

– Les assurances habitation;

– Les frais de copropriété s’il y a lieu.

Après l'emménagement

– La taxe de bienvenue;

– Les premiers comptes de taxes (municipales et scolaires);

– Les frais de rénovation ou de réparation;

– Le permis de rénovation s’il y a lieu;

– Les frais des divers services tels le téléphone ou l’internet;

– Les divers besoins tels les équipements pour l’entretien du terrain ou les rideaux par exemple;

– La décoration;

– Etc.

Nous vous invitons fortement à considérer tous ces frais dans votre budget en plus de la mise de fonds, de votre prêt et de l’assurance hypothécaire. Vous deviendrez un super-emprunteur lors de l’achat de votre demeure!

Pssst!   Avez-vous remarqué que dans ces dépenses, il n’y a aucune mention de frais reliés aux services de votre courtier hypothécaire? Aucune? C’est que nos services sont GRATUITS! 

Contactez un de nos courtiers pour y voir plus clair et préparer votre budget!

Modifications apportées aux hypothèques assurées et non-assurées

règles hypothécaires

Les règles hypothécaires se resserrent...

Le jeudi 20 mai dernier, le Bureau de surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé qu’à compter du 1er juin 2021, les prêts hypothécaires non assurés* doivent se qualifier, au plus haut, d’un taux d’intérêt de 5,25% ou du taux négocié plus 2%. Quelques instants plus tard, la ministre des finances a ajouté que les prêts hypothécaires assurés** subiront le même traitement. 

L’achat d’une maison est déjà plus complexe avec la hausse rapide des prix dans l’immobilier, l’augmentation des loyers et la baisse de l’offre des logements, la concurrence et les nombreuses offres d’achats et, l’endettement élevé. 

Examen financier de la Banque du Canada

La Banque du Canada a indiqué que le taux d’endettement des ménages a augmenté de 4% depuis le début de la pandémie. Beaucoup d’entre eux ont signé des prêts hypothécaires importants par rapport à leur revenu ce qui les rend plus vulnérables aux imprévus comme un perte d’emploi par exemple. 

Les acheteurs devront donc se préparer à la hausse des taux d’intérêt. Cette nouvelle règle aura-t-elle un impact sur vos projets? 

Ce que ces modifications hypothécaires signifient de façon concrète

Voici trois exemples pris au hasard pour démontrer la baisse de capacité d’achat des acheteurs à partir du 1er juin.

Dossier 1 - Achat d'un immeuble en assuré

Mise de fonds de 5%, revenu familial de 90 000$, 3500$ de taxes, 500$ en dettes mensuel.

Avant le 1er juin: Capacité d’achat de 356 801$

Après le 1er juin: Capacité d’achat de 341 108$

Une perte totale de 4,39% de pouvoir d’achat

Dossier 2 - Refinancement d'un immeuble

Revenu familial de 65 000$, 2800$ de taxes, 400$ en dettes mensuel.

Avant le 1er juin: Refinancement hypothécaire possible de 289 621$

Après le 1er juin: Refinancement hypothécaire possible de 276 883$

Une perte totale de 4,39% en refinancement possible.

Dossier 3 - Achat en conventionnel(Sur 30 ans)

Revenu familial de 185 000$, 9000$ de taxes, 1950$ en dettes mensuel.

Avant le 1er juin: Possibilité d’achat de 949 297$

Après le 1er juin: Possibilité d’achat de 901 738$

Une perte totale de 5,01% en pouvoir d’achat.

* les chiffres ont été arrondis au dollars près. Avec des ratios de 39% ABD, 44% ATD et  le chauffage de 125$, ce montant pourrait être à la hausse ou à la baisse selon le prêteur.

Ce que signifie cette nouvelle pour notre clientèle

Il faut comprendre avant tout que la hausse exubérante du prix des loyers et le marché immobilier en effervescence ne sont pas des situations habituelles. L’économie canadienne revient tranquillement à la normale ce qui veut aussi dire une hausse de l’endettement des ménages.

Que vous soyez prêt à vendre, à acheter, à refinancer, à renouveler ou à préqualifier, l’aide et les conseils d’une personne experte dans le domaine est un atout qui vous évitera des faux pas et permettra de maximiser vos projets et vos rêves. Particulièrement dans un marché immobilier inhabituel et avec ces nouvelles règles!

Contactez nos courtiers hypothécaires, leur expertise est GRATUITE!

* prêts hypothécaires résidentiels assortis d’une mise de fonds d’au moins 20% de la valeur de la propriété.

** prêts hypothécaires résidentiels assortis d’une mise de fonds de moins de 20% de la valeur de la propriété.

Comment améliorer sa cote de crédit peu importe sa situation financière

D’abord qu’est-ce que la cote de crédit?

La cote de crédit est un chiffre qui permet aux prêteurs de savoir s’ils vous accordent un prêt ou non. Ils veulent s’assurer que vous soyez un bon emprunteur et ils vérifieront certains éléments de votre historique de crédit tels la présence de faillite, de retards de paiements ou d’une limite de carte de crédit dépassée.

Qu’est-ce qui est considéré comme une bonne cote de crédit?

C’est vraiment du cas par cas. Les cotes de crédit se situent entre 300 et 900. Les excellents payeurs sont entre 500 et 700.  La majorité des institutions financières vont exiger une cote de crédit d’un score minimal de 600. Par contre, l’idéal serait d’avoir au moins 680.

Vous pouvez améliorer votre cote de crédit de plusieurs façons. Parce qu’optimiser votre situation hypothécaire commence bien avant d’être prêt à acheter.

Quelques trucs:

– Payez vos dettes aide votre code de crédit.

 Les multiples cartes de crédit avec des taux d’intérêt faramineux sont souvent un fardeau dans un dossier de crédit. Idéalement, ramenez le nombre de cartes à seulement une (celle avec le taux d’intérêt le plus bas) après avoir réglé les soldes des autres. Payez au moins le solde minimum si jamais vous ne pouvez pas régler la totalité chaque mois.

Un prêt voiture ou des électroménagers avec des paiements mensuels sont aussi considérés comme du crédit à régler. Évitez d’avoir trop de demandes de financement, vous aurez l’air de vivre au-dessus de vos moyens.

-Payez vos factures en avance!

Que ce soit le compte du cellulaire ou celui de l’électricité, payer avant la date maximum vous avantage. Car la date limite est considérée comme un retard et chaque retard noirci votre dossier. N’attendez pas le jour même, soyez d’avance, cela montrera que vous êtes en contrôle de vos dettes.

-Démontrez votre stabilité financière.

Ne vous empressez pas de fermer vos comptes inutilisés. Une marge de crédit vide depuis des mois montre que vous avez le contrôle. Avoir un long historique de crédit ne peut que vous aider! Avoir un emploi stable démontre aussi que vous avez un revenu stable.

-Diversifiez votre crédit.

Montrez que vous êtes capable de gérer vos emprunts en ayant plusieurs produits de crédit.
Votre cote risque d’être plus élevée si vous possédez un ensemble de produits comme une carte de crédit, un prêt automobile et une marge de crédit par exemple. Mais assurez-vous de pouvoir effectuer les paiements car sinon, ça aura l’effet contraire.

-Consolidation de dettes.

Si vous avez déjà une maison, votre courtier hypothécaire pourrait vous aider en effectuant une consolidation de dettes. En refinançant votre propriété, vous pourrez payer des dettes à taux d’intérêt élevés, vos paiements mensuels seront plus bas et vous payerez moins d’intérêts au bout de la ligne.

Pourquoi faire une pré-qualification hypothécaire est avantageux?

Une pré-qualification hypothécaire avec votre courtier est sans frais et vous permettra d’obtenir votre cote de crédit. Vous pourrez aussi bénéficier des précieux conseils d’un expert dans le domaine qui vous guidera vers des solutions qui vous rapprocheront de plus en plus de la maison de vos rêves!

Au final, ces conseils sont utiles pour quiconque veut diminuer la somme de ses paiements mensuels et faire des économies ou simplement être prudent financièrement. Personne ne se plaît à payer de l’intérêt et, de toute façon, ça ne peut qu’être bénéfique que de se préparer pour le jour où nous aurons le coup de foudre pour LA propriété parfaite pour nous!

Obtenir sa cote de crédit sur Equifax

Rembourser son hypothèque, se presser ou non?

Rembourser son hypothèque

Certains se souviendront de cette publicité télévisée où un type faisait part de son dilemme à son conseiller financier : « Dois-je cotiser à mon REER ou rembourser mon hypothèque ? » « Les deux ! » lui répondait le conseiller, avec l’air de celui qui vient d’inventer le bouton à quatre trous. On devinait par là que son … Lire la suite

Accès à la propriété plus difficile

Resserrement des règles à la SCHL Les ménages qui envisageaient de quitter leur appartement pour acheter une maison ou une copropriété seront sans doute moins nombreux au cours de la prochaine année en raison du resserrement des critères donnant accès à une assurance de prêt hypothécaire de la SCHL. Un meilleur pointage de crédit – qui est passé de 600 à … Lire la suite

Cinq fausses croyances sur les hypothèques partent en fumée

Plusieurs légendes ont cours sur les hypothèques. S’appuyant sur de fausses croyances, plusieurs éventuels acheteurs perdent leur temps et leur argent. En voici cinq. 1. La « préqualification » garantit le prêt Un des mythes le plus répandu concerne ce qu’on appelle la « préqualification ». Plusieurs croient à tort qu’une «  préqualification » en … Lire la suite

Est-il possible d’acheter une maison malgré un mauvais dossier de crédit ?

Un mauvais crédit peut mettre sur la glace votre rêve d’acheter une maison. Heureusement, il existe des solutions. Voici cinq astuces qui pourraient vous permettre d’acheter une maison malgré un dossier de crédit mal en point. 1.Soumettre votre dossier à plusieurs banques Bien que leurs critères soient semblables, les banques ne partagent pas exactement les … Lire la suite

Hypothèque et nouvel emploi

Est-ce une bonne idée de renouveler ou de souscrire à une hypothèque alors qu’on a un nouvel emploi ?

La vie est truffée d’aléas souvent imprévisibles.

Quelques exemples… Contre toute attente, votre patron vous remercie, et vous devez trouver du nouveau travail. Ou encore, vous trouvez enfin l’emploi de vos rêves, et par conséquent vous quittez votre poste actuel pour accepter ce nouvel emploi. Or, nouvel emploi, signifie fort probablement période d’essai. Celle-ci s’étale généralement sur quelques mois.

L’ennui, c’est que vous projetez de faire une demande de financement hypothécaire dans les jours qui suivent. La banque verra-t-elle en vous un bon candidat ?

La banque n’aime pas l’incertitude.

Deux éléments motivent les institutions financières à vous prêter de l’argent.

Il s’agit d’abord de votre capacité à rembourser le montant prêté, mais surtout de votre capacité à payer les intérêts qui vous seront facturés.

Ainsi, aux yeux de votre banquier, le candidat parfait ne sera pas celui qui gagne le plus d’argent, mais plutôt celui qui présente le profil le moins risqué possible.

Malheureusement, rien ne garantit que vous conserverez votre nouvel emploi pendant votre période d’essai. Vous pouvez tout de même demander à votre employeur une lettre confirmant que vous êtes bel et bien à son emploi. Mais si votre lettre fait état de votre statut d’employé en période d’essai, votre approbation hypothécaire sera conditionnelle à ce que cette période d’essai soit terminée avant de signer chez le notaire.

Quant au renouvellement hypothécaire, le processus se fait généralement sans devoir fournir de preuve de revenus. Toutefois, la perte d’un emploi prive d’un pouvoir de négociation. Il sera plus difficile de changer d’institution financière, ou encore d’emprunter un plus gros montant.

Au-delà de la banque : le vendeur

L’autre personne que vous devez convaincre de votre capacité d’achat, c’est le vendeur.

Supposons que malgré les contraintes, vous changiez d’emploi et réussissiez à obtenir une hypothèque. Ce financement sera donc conditionnel à l’obtention d’un statut d’employé permanentent, avant la signature chez le notaire.

Vous trouvez une propriété à vendre qui vous enchante et vous déposez une offre d’achat, avec une clause stipulant que votre financement est conditionnel.

À moins que vous ne soyez le seul candidat dans les parages, il y a de fortes chances que le vendeur reçoive d’autres offres. Le cas échéant, il pourrait vous demander de lever toutes les conditions de votre achat dans un délai de 72 heures, ce qui comprend l’inspection et votre financement. Au delà de ce délai, il pourra choisir de vendre sa propriété à un acheteur dont le financement est entièrement approuvé et libre de toute contrainte reliée à l’emploi.

Conseils

  • Le meilleur moment pour contracter une hypothèque est dans une période de stabilité financière.
  • Dans l’éventualité d’une mise à pied, il est essentiel de prévoir un fond d’urgence. Celui-ci doit être minimalement suffisant pour couvrir trois mois de revenus, idéalement six mois.
  • Pour éviter les surprises, négociez à l’avance votre hypothèque et obtenez une pré-approbation hypothécaire… maintenant!

D’après : Hypothèque et nouvel emploi : un mauvais mélange de Ghislain Larochelle, Le Journal de Montréal, 12 août 2018

L’accessibilité immobilière à son pire

Le resserrement des règles hypothécaires, combiné à la remontée des taux d’intérêt, a poussé l’indice d’accessibilité immobilière à son pire niveau depuis 1990. Et il n’y a pas d’amélioration en vue, même si la progression des taux en 2019 est moins prononcée que prévu.

À l’échelle canadienne, l’indice d’accessibilité immobilière de Services économiques RBC est monté à 53,9 %. Un ménage moyen au Canada devait consacrer 53,9 % de ses revenus au paiement des coûts de propriété au troisième trimestre, son pire niveau en une génération, dit la Banque. Cet indice mesure le poids des versements hypothécaires, des services publics et des impôts fonciers sur le revenu mensuel avant impôts d’un ménage type.

« Par le passé, l’augmentation de la mesure de RBC était entièrement attribuable à la hausse des taux d’intérêt. En ajoutant les tests de résistance hypothécaire, les perspectives se sont assombries davantage pour bon nombre d’acheteurs canadiens », souligne l’institution. Elle estime que l’accessibilité immobilière a atteint des niveaux critiques à Vancouver et à Toronto. Mais c’est à Montréal qu’elle s’est le plus détériorée au troisième trimestre, avec un indice atteignant 45,2 %, un niveau inégalé en dix ans. À Montréal, soit l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques en 2018, « les pressions haussières sur ces coûts s’accroissent depuis trois ans et des problèmes d’accessibilité commencent à surgir […] Les prix des logements ont encore monté rapidement ».

À Ottawa, l’indice est de 38,6 % et de 33,7 % à Québec ou c’est au beau fixe.

Le test de résistance a un impact cette année. Rappelons que de nouvelles règles hypothécaires prévalent depuis janvier dernier. Même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada, fixé présentement à 5,34 %. La Royale a calculé que le revenu requis pour être admissible à la propriété a bondi de 66 % depuis le troisième trimestre de 2015. Le test de résistance appliqué en 2018 compte pour plus de 40 % de cette augmentation.

Il est donc toujours plus difficile de devenir propriétaire dans ces grands marchés alors qu’ailleurs, la propriété demeure accessible. Ils ont été plus nombreux à rechercher des propriétés plus abordables, notamment du côté des copropriétés. Ce déplacement a été plutôt ressenti. Conséquence, « au cours de l’année écoulée, la mesure globale d’accessibilité à la propriété pour les appartements en copropriété au Canada a monté de 3,6 points de pourcentage, contre seulement 1,2 point pour les maisons individuelles. Les appartements en copropriété demeurent le type de logement le plus accessible au Canada, comme le montre la mesure de 43,2 % au niveau national, comparativement à 59,2 % pour les maisons individuelles. Mais l’écart se resserre ».

Hausse attendue des taux

Pour 2019, la hausse attendue des taux d’intérêt va maintenir la pression sur les coûts de propriété. « Cependant, le prix des maisons devrait reculer quelque peu dans plusieurs marchés clés et le revenu des ménages devrait continuer d’augmenter, ce qui compensera en partie les effets négatifs », indique RBC.

Quant au scénario de hausse du loyer de l’argent, le changement de ton des banques centrales face à un ralentissement économique de plus en plus perceptible vient modifier la donne. Selon les projections de BMO, le taux obligataire devrait croître de quelque 40 points de base d’ici à la fin de 2019, que l’échéance soit de 1, de 5 ou de 10 ans. Au Mouvement Desjardins, les dernières cibles publiées évoquent une hausse moyenne du taux hypothécaire affiché de 70 points pour les termes d’un et de trois ans, de 40 points pour l’échéance de cinq ans. Le taux affiché pourrait alors se situer à 4,5 %, 4,6 % et 5,9 % respectivement.

D’après : L’accessibilité immobilière à son pire par Gérard Bérubé, Le Devoir, le 22 décembre 2018